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无效 ，开发商作为建设单位可以依据法律的相关规定与物业服务人订立前期物业服务合同 ，但是在前期物业服务合同届满后，如果想要选任新的物业服务机构 ，与之签订新的物业服务合同 ，那么，必须经过业主委员会或者业主一致同意 。否则 ，该物业合同对业主不具有法律约束力 。
法律分析
对于业主有法律约束力的物业合同主要包括两类：
一、建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同
对于前期物业服务合同 ，《中华人民共和国民法典》明确规定了其法定终止条件，如果在建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，由业主委员会或者业主选择了新物业服务人 ，并且与之订立了物业服务合同 ，在该合同合法有效的情况下，前期物业服务合同终止。
二 、业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同
选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人属于业主共同决定的重大事项 ，对于业主共同决定事项 ，有特殊的通过程序，首先 ，专有部分面积以及人数均应当占比三分之二以上业主（双三分之二占比原则）参与表决 。其次 ，应当经参与表决专有部分面积且参与表决人数均占四分之三以上的业主（双四分之三原则）同意 。才能决定聘请物业服务企业。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护 、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务 ，业主支付物业费的合同 。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人 。
第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同 ，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
《物业管理条例》第十一条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项 。
业委会是否有权续聘前期物业
法律分析：业主委员会成立后 ，如果与物业管理公司签订物业管理合同生效的 ，前期物业服务合同终止 。
法律依据：《中华人民共和国物业管理条例》
第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限但是，期限未满 、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
法律分析：业主委员会是没有权利的 。
根据物业管理条例 ，是业主大会有权决议是否选聘 、更换和续签物业管理合同 。
必须达到全体业主的2/3票数通过 ，才可以决议。
业主委员会只是个委托事务的处理机构，其权利根据业主大会的授予来决定 ，本身没有权利 。
法律依据：《中华人民共和国民法典》 第九百四十条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止 。
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评论列表（3条）
我是乐信号的签约作者“卢世玉”
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